第四十四章 包销 (2 / 3)
        也就是只要找到包销商，收取首期20%到30%的房源包销款，不管被包销的项目，实际到底卖了多少套，实际回款多少，都算被包销的房源全部被销售完毕。

        简单一点，比如一栋楼，总共两百套房子，总房款2个亿，那么只要包销合同一签，荣创的财务会将其核算成，已完成2个亿的销售任务。但实际上，可能包销方仅仅支付了4000万或6000万的首期包销款而已。

        周美娜这次来找凌枫谈的是h市下面的一个县的项目，美仑西语。一个总共分三期建设，每一期都有六栋楼，每栋楼两个单元，每个单元都有100套房子。主力户型是70度到90度的两房，市场销售均价为10300元/平，给包销商的价格是8000元/平，折合下来差不多打了七七折。

        这次拿出来可供包销的房源是3栋楼，总共600套房源。尊豪拿了两栋楼，现在还剩下一栋楼，总共200套房源。

        200套房源，按照单套平均85平，单价8000元/平，总价就是1.36亿。按照周美娜所说，包销款分三期付清，每期间隔周期三个月，也就是九个月内不管包销方能不能清盘，都要将包销款全部打给开发商。

        1.36亿，首期最少支付20%，也就是2720万。

        “2720万，不多啊！而且现在九月末，只要贵公司十月十五号之前进款，那么首期三个月在2017年的1月14号结束。这个月份恰好是h市**销售的传统旺季，说不定贵公司根本不用拖到第二期付款，幸运的极有可能这三个月旺季就能全部清盘了。”周美娜算得很清楚，荣创的项目不愁卖，又碰上年底旺季，谁来包销谁就赚大钱。

        每平方2300元的差价，减去支付给销售人员的营销成本，包括中介以及售楼部人员的各种奖金提成，还有资金成本（就算融资按2分息来算，总利息成本也就163.2万），这两个成本加起合共每平方要支出900元左右，也就是纯利润怎么样也会有1400元/每平方。

        折合下来，200套房源大概有1.7万平方，纯利润将会达到2380万。这还不算极有可能的溢价部分，万一年末年初市场太好，项目最少都会上调500到1000元每平方。

        溢价都是归包销方的，那这一部分溢价，还会额外带来850万到1400万之间的纯利润。

        也就是说前期投入2720万的资金，极有可能换来的回报是3230万到3780万的纯利润。这回报率最高达到了138%，简直比走私还要暴利。

        可是对于凌枫来说，不是赚多赚少的问题，关键是不要说1.36亿，就是那区区的2720万他也没有啊。

        他真要有2720万来做包销，也不至于毕业就来干中介了。

        “嗯？尊豪的程总不是说你跟林氏集团的林天佑林总关系匪浅吗？”周美娜此行可不是蒙头苍蝇乱撞，她是得了高人指示的。

        “那是程总开玩笑呢！”凌枫一愣，这程晓什么意思？居然会跟周美娜说起他跟林天佑的关系？

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